Cuidados jurídicos na compra de um imóvel
Matrícula, certidões do imóvel e dos vendedores, análise de riscos, contrato, ITBI, escritura e registro — o roteiro para não comprar um problema.
No Brasil, quem não registra não é dono. Toda a segurança da compra gira em torno da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e da verificação da situação de quem está vendendo. O contrato e o dinheiro vêm depois dessa checagem — nunca antes.
1. Matrícula atualizada
Peça a certidão de matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias) no cartório da circunscrição do imóvel. Nela você confere:
Quem são os proprietários atuais e como adquiriram.
Ônus e gravames: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade.
Averbações: construção, desmembramento, ações judiciais.
Se a descrição (área, confrontações) bate com a realidade.
2. Certidões dos vendedores
Para pessoa física, o conjunto usual inclui:
Certidões de distribuidor cível e execução fiscal (Justiça Estadual e Federal) das comarcas onde o vendedor mora e onde fica o imóvel.
Certidão trabalhista (TST) e de execução trabalhista.
Certidões de protesto.
Certidão negativa de débitos federais.
Certidão de ações de família quando fizer sentido.
O objetivo é identificar risco de fraude à execução e fraude contra credores: comprar de alguém que já tinha dívidas capazes de anular o negócio depois.
3. Certidões do próprio imóvel
Negativa de IPTU e de taxas municipais.
Certidão negativa de débitos condominiais, assinada pelo síndico ou pela administradora.
Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus (muitas vezes já na própria matrícula).
4. Situações que pedem atenção redobrada
Espólio / inventário: venda depende de alvará judicial ou inventário concluído.
Imóvel de empresa: checar situação da PJ, sócios e eventual recuperação judicial.
Usufruto ou pessoa idosa/incapaz no polo vendedor.
Imóvel financiado: a quitação e a baixa da garantia precisam ser coordenadas na escritura.
Regularidade da construção: "habite-se", averbação da obra e IPTU compatível com a metragem real.
5. Contrato
O compromisso de compra e venda deve trazer: qualificação completa das partes, descrição do imóvel conforme a matrícula, preço e forma de pagamento, prazo e condição para a escritura, responsabilidade por dívidas até a posse, multa e cláusula de arrependimento, e o que acontece se o financiamento não for aprovado.
6. ITBI, escritura e registro
Recolha o ITBI na prefeitura (alíquota costuma ficar entre 2% e 3%).
Lavre a escritura pública no Tabelionato de Notas (dispensada quando há instrumento particular com força de escritura, como no financiamento pelo SFH).
Registre a escritura na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis. Só aqui a propriedade se transfere.
O ideal é que um advogado imobiliário faça a análise das certidões (a "due diligence") antes de qualquer pagamento. O custo é pequeno perto do risco de anular a compra.