Comprar imóvel na planta: vantagens e riscos
Preço de lançamento, fluxo de pagamento na obra, correção pelo INCC, prazo de entrega e tolerância, distrato e a análise da construtora e do memorial. Tudo o que você precisa saber antes de comprar imóvel na planta
Comprar imóvel na planta é adquirir uma unidade de um empreendimento que ainda vai ser construído. O atrativo é o preço e a forma de pagamento; o custo é o tempo de espera e alguns riscos que dá para reduzir com análise.
Vantagens
Preço de lançamento costuma ser menor que o do imóvel pronto equivalente, com expectativa de valorização até a entrega.
Fluxo de pagamento diluído: entrada + parcelas mensais, reforços semestrais/anuais e as chaves, tudo durante a obra. O financiamento bancário entra só perto da entrega, sobre o saldo restante.
Personalização de acabamentos e plantas em alguns empreendimentos.
Unidade nova, com garantias construtivas e menos manutenção nos primeiros anos.
Riscos e como reduzir
Atraso ou não entrega. Pesquise o histórico da construtora: obras entregues, reclamações, situação financeira, se o empreendimento tem patrimônio de afetação (que isola o caixa da obra do restante da empresa).
Correção pelo INCC. Durante a obra, o saldo devedor é corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção, que costuma superar a inflação ao consumidor. Simule o valor corrigido, não só o de tabela.
Diferença entre o decorado e o entregue. O que vale é o memorial descritivo e a planta do contrato, não o apartamento modelo. Leia o memorial linha a linha.
Prazo e tolerância. O contrato costuma prever entrega em data X com tolerância de até 180 dias. A legislação define multas e o direito a distrato quando o atraso passa desse limite.
Documentos e cláusulas para conferir
Registro de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (é o que autoriza a venda das unidades).
Memorial descritivo e quadro de áreas (privativa, comum, total).
Cronograma físico-financeiro e índice de reajuste do saldo.
Regras de distrato: quanto você recebe de volta se desistir, e em quanto tempo.
Responsável pela ligação definitiva de água, luz e gás e pelo habite-se.
Custos na entrega: ITBI, registro, primeira parcela de condomínio e, às vezes, taxa de ligação de utilidades.
Para quem faz sentido
Comprar na planta combina com quem não tem pressa para mudar, tem disciplina para o fluxo de pagamentos com reforços e consegue absorver a correção pelo INCC. Quem precisa morar já, ou quer previsibilidade total de custo, tende a se dar melhor com imóvel pronto.
Antes de assinar, leve o contrato e o memorial para um advogado imobiliário revisar — especialmente as cláusulas de prazo, reajuste e distrato.