Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil
Entrada, prazo, sistemas de amortização SAC e Price, taxa efetiva, uso do FGTS e o que os bancos avaliam para aprovar o crédito.
Financiar é comprar o imóvel com recursos do banco e devolver o valor em parcelas mensais por muitos anos, com o próprio imóvel dado em garantia (alienação fiduciária). Enquanto houver saldo devedor, o imóvel fica registrado em nome do comprador, mas com essa garantia averbada na matrícula.
Entrada e valor financiável
Os bancos costumam financiar de 70% a 80% do valor de avaliação do imóvel — que pode ser menor que o preço de venda. A diferença é a entrada, paga com recursos próprios e/ou FGTS. Quanto maior a entrada, menor o saldo devedor, menores os juros totais e maior a chance de aprovação.
Prazo
O prazo máximo costuma chegar a 35 anos (420 meses). Prazo longo reduz a parcela inicial, mas aumenta bastante o total de juros pago. Prazo curto faz o oposto. Uma estratégia comum é contratar no prazo longo (para folga no orçamento) e usar amortizações extraordinárias para encurtar na prática.
SAC x Price
SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização é fixa e os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai a cada mês. As parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo. É o sistema mais usado no crédito imobiliário e tende a gerar menos juros totais.
Price (Tabela Price): parcelas fixas do começo ao fim (corrigidas pelo indexador). No início, quase tudo é juros; a amortização acelera só no final.
Taxa de juros e indexador
Além da taxa nominal, olhe o CET (Custo Efetivo Total), que inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifas. O contrato também tem um indexador de correção do saldo: pode ser TR (mais previsível), IPCA (parcela menor no início, mas risco de a dívida subir com a inflação) ou taxa prefixada/poupança. Cada opção muda o risco do contrato — não compare só o número da taxa.
FGTS
O saldo do FGTS pode ser usado para dar entrada, amortizar o saldo devedor ou abater parcelas, desde que o comprador atenda às regras (tempo de contribuição, não ter financiamento ativo no SFH, imóvel residencial urbano dentro do teto de avaliação e na mesma região onde trabalha ou mora, entre outras).
O que o banco avalia
Capacidade de pagamento. A parcela geralmente não pode comprometer mais de 30% da renda familiar comprovada.
Comprometimento atual. Outras dívidas e financiamentos entram na conta.
Histórico de crédito. Score, restrições e relacionamento com o banco.
Análise do imóvel. Avaliação de engenharia e checagem da documentação e da matrícula.
Passo a passo típico
Simulação → envio de documentos e análise de crédito → avaliação do imóvel → emissão do contrato → assinatura → registro no cartório de imóveis → liberação do valor ao vendedor. Some ainda os custos de ITBI e registro, que costumam ficar entre 4% e 5% do valor do imóvel e não entram no financiamento.
Simule em mais de um banco antes de decidir: taxa, sistema de amortização e seguros variam bastante entre instituições.