Vai alugar seu imóvel? Cuidados essenciais do proprietário

A locação residencial no Brasil segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Um contrato bem-feito e alguns cuidados na entrada evitam a maior parte dos problemas — inadimplência e imóvel devolvido em más condições.

1. Analise quem vai morar no imóvel

Peça e confira:

• Documento de identidade, CPF e comprovante de renda (a regra prática é renda de 3x o valor do aluguel + encargos).

• Comprovante de residência atual.

• Consulta a órgãos de proteção ao crédito e a bancos de dados de locação.

• Referências de locações anteriores, quando possível.

2. Escolha a garantia locatícia

A lei permite uma garantia por contrato. As mais usadas:

• Fiador com imóvel próprio quitado na mesma praça. Barato para o inquilino, mas exige análise do fiador e dificulta despejo rápido.

• Seguro-fiança. A seguradora cobre inadimplência e, em geral, danos e encargos. Custo mensal para o inquilino; agilidade e menos burocracia para o proprietário.

• Título de capitalização ou caução (limitada a 3 meses de aluguel, depositada em conta poupança vinculada).

3. Vistoria de entrada detalhada

Faça um laudo de vistoria com fotos datadas de cada ambiente, descrevendo estado de pintura, pisos, esquadrias, louças, metais, elétrica, hidráulica e eletrodomésticos que ficam no imóvel. As duas partes assinam. Sem esse laudo, é quase impossível cobrar reparos na saída.

4. Contrato: o que não pode faltar

• Qualificação das partes e do imóvel, prazo e valor, índice de reajuste (IGP-M ou IPCA) e data-base.

• Responsabilidade por IPTU, condomínio e contas de consumo.

• Regras sobre benfeitorias, pintura na devolução, sublocação e pet.

• Multa por rescisão antecipada (proporcional ao tempo restante) e por descumprimento de cláusula.

• Foro e forma de comunicação entre as partes.

5. Seguros e obrigações do proprietário

• Seguro incêndio é obrigatório na locação; defina quem contrata e paga.

• O proprietário responde por vícios estruturais e por tributos e taxas anteriores ao início do contrato.

• Despesas extraordinárias de condomínio (obras, fundo de reserva) são do proprietário; as ordinárias (limpeza, água, luz das áreas comuns) são do inquilino.

6. Administrar sozinho ou pela imobiliária?

Fazer por conta própria economiza a taxa de administração (costuma ser de 8% a 12% do aluguel), mas exige tempo para cobrança, reajustes, vistorias, reparos e eventual ação judicial. A imobiliária centraliza tudo isso, faz a análise de crédito e repassa o aluguel mesmo em atraso quando há seguro-fiança. Para quem tem um imóvel só e mora longe, o serviço costuma se pagar.

7. Na saída

Refaça a vistoria comparando com o laudo de entrada, acerte contas de consumo até a data da devolução, exija as certidões negativas de condomínio e IPTU e só devolva a garantia (quando houver caução) após tudo verificado.

Modelos genéricos de contrato raramente cobrem o seu caso. Vale revisar com um profissional antes de assinar.